[팩트체크] DSR 대출규제 강화, 나의 대출에 미치는 영향 (feat. 생각보다 강력)

요즘 부동산 시장에서는 대출 규제가 강화 됐다고 난리가 났다.

DSR을 40%로 강화했다는 소식을 들은지 얼마 안된거 같은데,
무엇을 어떻게 강화를 했다는 얘기인지...
직접적으로 나의 대출한도에 어떻게 영향을 미치는지 정리해봤다.

1. DSR 정의
Debt Service Raito의 약자로 총부채원리금 상환비율이라고 한다.
단어만 봐서는 잘 모르겠고
"돈을 버는 만큼만 빌려주겠다" 정도로 이해하면 된다.

예를 들어 연봉 5000만원일 때, DSR 40%를 적용하면
연간 원금과 이자(원리금)를 갚는 총액을 2000만원(표1.분홍칸)으로 제한한다는 얘기다.
연봉이 1억이라면 4000만원(표1.녹색칸)까지 빚 갚는데 쓰세요 라는 지침같은거라고 할 수 있다.
내돈을 내맘대로 못 쓰게 한다고 생각하는 사람들도 있을 수 있지만,
현재 정부에서는 가계부채와 증가률을 걱정하기 때문에,
능력되는 만큼만 빌리라는 메세지를 던지고 있는 것이다.
<표1>

2. 대출 종류
DSR이 무엇인지 대략적인 감을 잡았다면 사례 적용하기에 앞서 대출종류부터 간단히 확인해보자

1) 주택담보대출
주택을 담보로 20~30년 동안 돈을 빌리고, 원금과 이자를 갚는 대출로
계산 편의상 원리금균등상환방식의 30년 기간, 4%라고 가정하였다.
이 때 ⓐ3억을 대출 받으면 1년에 1718만원, 월 143만원(노랑색)의 원리금을 갚아야 한다. (LTV규제 무시)
<표2>

2) 신용대출
개인 소득/신용을 근거로 돈을 빌리는 방식으로 마이너스 통장과 건별 대출이 있으며,
DSR을 계산할 때는 1년마다 대출 총액을 갚지는 않지만, 대출 실행 능력을 판단하기 위해서
ⓑ대출 총액을 5년간 나누어 갚는다고 가정한다.(이자 별도)
└ 1억 대출시 1년마다 2000만원씩 5년동안 갚는다고 가정

    ※ 현재 7년, '22.1월부터 5년으로 강화

DSR을 적용한다는 뜻은 돈을 빌렸을 때 매달 원금과 이자(원리금, ⓐ+ⓑ)를 갚을 수 있는 능력/소득을 보겠다라는 뜻 이다.

3) DSR을 계산할 때는 신용카드사용, 카드론등 다양한 요소들이 고려되어야 하지만,
여기서는 간단히 개념만 이해하는 목적이기 때문에 제외하였다.

 상가/빌딩 등 비주택 대출은 상환기간을 8년으로 가정한다.

3. DSR적용 사례
보통 사람들은 신용대출 만기 됐을 때 상환하지 않고 연장하기 때문에,
실제 갚지 않고 DSR 조건으로 따지는 ⓑ에서 많이 헷갈려 한다.(다시강조!)

신용대출에 대한 이해가 되었다면 아래 표를 보자.
규제지역별 대출규제/신용대출 이자는 계산 편의상 제외하였다
<표3>

1) 연봉 3000만원인 경우
- 조건 : DSR 40%적용받아 1년동안 원리금 1200만원까지 갚을 수 있을만큼 돈을 빌릴 수 있다. (월 100만원)
- 신용대출이 없는 경우 : 총 2억 대출 (주담대 2억)
: 월 원리금 상환능력은 100만원으로 2억정도까지 빌릴수 있다(표2 참조)
- 신용대출이 5000만원 있을 경우 : 총 0.5억 (신용 0.5억)
: 상환한도1200만원에서 5년 분납액 1000만원을 차감하면 연간 상환능력은 200만원으로 줄어들어 주담대를 추가로 실행할 수 없다.
§ 연봉 3000만원 일때 최대 대출한도는 신용대출 없을 때 2억이다.

2) 연봉 5000만원인 경우
- 조건 : DSR 40%적용받아 1년동안 원리금 2000만원까지 갚을 수 있을만큼 돈을 빌릴 수 있다. (월 166만원)
- 신용대출이 없는 경우 : 총 3.4억 대출 (주담대 3.4억)
: 월 원리금 상환능력은 166만원으로 3.4억정도까지 빌릴수 있다(표2 참조)
- 신용대출이 5000만원 있을 경우 : 총 2억 대출 (주담대 1.5억 + 신용 0.5억)
: 상환한도 2000만원에서 5년 분납액 1000만원을 차감하면 연간 상환능력은 1000만원으로 줄어들어 월 상환능력은 83만원이 된다.
→ 주담대를 추가로 1.5억 더 받을 수있다.
- 신용대출이 1억원인 경우 : 총 1억원 (신용 1억원)
: 상환한도 2000만원에서 5년 분납액 2000만원을 차감하면 연간 상환능력은 0원이 된다.
→ 주담대를 당연히 받을 수 없다.
§ 연봉 5000만원 일때 최대 대출한도는 신용대출 없을 때 3.4억이다.

2. 대출 종류
DSR이 무엇인지 대략적인 감을 잡았다면 사례 적용하기에 앞서 대출종류부터 간단히 확인해보자

1) 주택담보대출
주택을 담보로 20~30년 동안 돈을 빌리고, 원금과 이자를 갚는 대출로
계산 편의상 원리금균등상환방식의 30년 기간, 4%라고 가정하였다.
이 때 ⓐ3억을 대출 받으면 1년에 1718만원, 월 143만원(노랑색)의 원리금을 갚아야 한다. (LTV규제 무시)
<표2>

2) 신용대출
개인 소득/신용을 근거로 돈을 빌리는 방식으로 마이너스 통장과 건별 대출이 있으며,
DSR을 계산할 때는 1년마다 대출 총액을 갚지는 않지만, 대출 실행 능력을 판단하기 위해서
ⓑ대출 총액을 5년간 나누어 갚는다고 가정한다.(이자 별도)
└ 1억 대출시 1년마다 2000만원씩 5년동안 갚는다고 가정

    ※ 현재 7년, '22.1월부터 5년으로 강화

DSR을 적용한다는 뜻은 돈을 빌렸을 때 매달 원금과 이자(원리금, ⓐ+ⓑ)를 갚을 수 있는 능력/소득을 보겠다라는 뜻 이다.

3) DSR을 계산할 때는 신용카드사용, 카드론등 다양한 요소들이 고려되어야 하지만,
여기서는 간단히 개념만 이해하는 목적이기 때문에 제외하였다.

 상가/빌딩 등 비주택 대출은 상환기간을 8년으로 가정한다.

3) 연봉 8000만원인 경우
- 조건 : DSR 40%적용받아 1년동안 원리금 3200만원까지 갚을 수 있을만큼 돈을 빌릴 수 있다. (월 266만원)
- 신용대출이 없는 경우 : 총 5.5억 대출 (주담대 5.5억)
: 월 원리금 상환능력은 266만원으로 5.5억정도까지 빌릴수 있다(표2 참조)
- 신용대출이 5000만원 있을 경우 : 총 4.2억 대출 (주담대 3.7억 + 신용 0.5억)
: 상환한도 2000만원에서 5년 분납액 1000만원을 차감하면 연간 상환능력은 2200만원으로 줄어들어 월 상환능력은 183만원이 된다.
→ 주담대를 추가로 3.7억 더 받을 수있다.
- 신용대출이 1억원인 경우 : 3억원 대출 (주담대 2억 + 신용 1억)
: 상환한도 2000만원에서 5년 분납액 2000만원을 차감하면 연간 상환능력은 1200만원으로 줄어들어 월 상환능력은
100만원이 된다.
→ 주담대를 추가로 2억 더 받을 수있다
§ 연봉 8000만원 일때 최대 대출한도는 신용대출 없을 때 5.5억이다.

DSR 개념을 이해하기 위한 계산으로 조정지역별 차등적용되는 LTV규제는 고려하지 않았고,
실제 한도 산정시에는 카드 사용액, 자동차 캐피탈, 카드론 등 차주의 전체 부채가 포함되기 때문에
DSR 대출규제 강화는 생각보다 강력한 규제임을 알 수 있다.


4. 마무리
1) 대출받을 일이 있으면 주담대 부터 받아라.
- 신용대출은 연간 원리금 상환 비율이 높기 때문에 한도가 많이 줄어드는 결과로 나타난다.
(주담대30년상환, 신용대출 5년 상환)
2) 대출 규제가 더 강화되기 전에 땡겨야 한다.
- '22.1월 이후 대출액 2억 초과부터 DSR 규제 적용
- '22.7월 이후 대출액 1억 초과부터 DSR 규제 적용
※ 기존 대출은 무관하지만 추가로 대출 받는경우 규제에 해당된다.
3) 6억이하 아파트 '보금자리론' 실행시 DSR 제외된다.
- 그렇다면 다음에는 수도권에서 6억이하 아파트를 찾아봐야겠다
4) DSR 계산시 예외 대출

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